راهنمایی برای اینکه در جابهجایهای ملکی، موفق عمل کنید.
در بازار مسکن کسانی که به دنبال خرید ملک هستند، معمولا به دودسته تقسیم میشوند:
دستهی اول را افرادی تشکیل میدهند که در طول زندگیشان هیچ سابقهی ملکی برای آنها ثبت نشده است! به این معنی که این افراد برای اولین باراست که میخواهند برای خرید واحد مسکونیاقدام کنند. این دسته را معمولازوجهای جوان شکل میدهند.
دستهی دوم نیز خانوادههایی هستند که آپارتمان ملکی دارند اما به دلایلی همچون جابهجایی به آپارتمان بزرگتر،رفتن به محلّهای بالاتر و مطلوبتر یا تعویض با آپارتمانی جوانتر، با عمر بنای کمتر در مقایسه با محلِّ فعلی سکونت قصد فروش ملکشان و خریدملکِ جدیدتر را دارند. برای این دسته از متقاضیان مسکن، شرایط کنونی بازار به گونهایاست که اگر دقّت و احتیاط، چاشنی اقدام نگردد، ناکامی در تعویض ملک، حتمی خواهدبود.
در بازار مسکن زمانی که قیمتها شروع به رشد صعودی میکند وهمزمان با افزایش قیمت، خرید و فروشها نیز رونق میگیرد و حجم معاملات در بازارافزایش پیدا میکند، ریسک معامله برای دسته دوم تا چند برابر افزایش پیدا میکند.این دسته، برای خرید ملک حتماً و حتماً باید ملکِ در اختیارشان را بفروشند تابتوانند از طریق تأمین نقدینگی، ملک جدید را بخرند.
پس این دسته یعنی دستهی دوم، برای خرید ملک، یک گام اضافهترباید بردارند، که اگر در برداشتن این گام، مدیریّت زمان نداشته باشند، جزوبازندگان بازار و زیان دیدگانِ معاملات ملکی محسوب خواهند شد.
منظور از مدیریّت زمان چیست ؟
چرا دستهی دوم تقاضا در بازار مسکن باید احتیاط بیشتری نسبتبه دسته اول داشته باشند؟ چرا بازار مسکن در حال حاضر برای دسته دوم پرریسکتر ازدستهی اول است؟
برای پاسخ خلاصه به این پرسشها فقط به همین یک جمله بسنده میکنیم:"تأخیر زمانی در فاصلهی فروش ملک اول وخرید ملک دوم می تواند به رشد قیمت ملک دوم منجر شود و قدرت پول حاصل از فروش ملکاول را برای تأمین نقدینگی مورد نیاز برای خرید ملک دوم کاهش دهد." کسانی که در حال حاضر تصمیم گرفتهاند ملکشان را با آپارتمانبهتر تعویض کنند، مبلغ مورد نیازشان را باید از طریق فروش ملک کنونیشان تأمینکنند.
برای این گونه معاملات لازم است موارد زیر مدِّنظر قرار گیرد ومو به مو اجرا شود:
اول حساب کنید .
شاید شما جزء کسانی هستید که ملک بزرگ و سالخورده دارید، طوریکه با پول حاصل از فروش آن میتوانید ملک نوساز با متراژی تقریباً برابر آنچهداشتهاید بخرید. در این صورت در قدم اول باید ارزش واقعی ملکتان را از طریق سؤالاز مشاوران املاک، محاسبه کنید. یادتانباشد عددی که مشاوران املاک به شما دربارهی قیمت واقعی ملکتان میگویند اصلاًدقیق نیست، باید یک نفر به عنوان خریدار به همراه مشاور املاک از ملک شما بازدیدکند و اگر قیمت تعیین شده را قبول کرد، در این صورت آن قیمت، قیمتِ واقعی ملک شمااست.
اول بخرید بعداً بفروشید .
همیشه برای تعویض ملک این جمله را مدنظر داشته باشید: "اول بخرید، بعداً بفروشید." اما این جمله به آن معنی نیست که بدون آنکه مشتری برای فروشملک کنونیتان پیدا کرده باشید، دست به خرید بزنید. چون که در این حالت شما اصلاپولی برای خرید ملک جدیدتر ندارید.
پس چه کار باید کرد ؟
شیوه درست، اینگونه است که شما پیش از آن که ملک مورد پسندتانرا پیدا کنید و با فروشنده بر سرِ قیمت مشخّصی به توافق برسید، باید برای ملک قبلیمشتری دست به نقد پیدا کرده باشید. طوری که به محض توافق برای خرید ملک جدیدتر، اقدامبه تنظیم مبایعه نامه، برای ملک قدیمی کنید تا بتوانید با دریافت پول آن، مبایعهنامهی ملک جدید را امضاء کنید.
برخی افراد بی تجربه ابتدا ملک اول را می فروشند و تازه بهدنبال ملک جدید میگردند! در این حالت به خصوص در این شرایط که قیمتها ماه به ماهدر حال افزایش است، به تدریج از ارزش پولشان کاسته میشود و اگر تأخیر، طولانیشود، این افراد برای همیشه از خرید ملک دور خواهند ماند.
به عنوان مثال اگر فردی با فروش یک آپارتمان 100 متری 5 سالساخت در تهرانپارس، 300 میلیون تومان عایدی به دست بیاورد، این فرد قادر خواهد بوددر همان منطقه یک آپارتمان نوساز آمادهی تحویل با مساحت 80 مترمربع خریداری کند. اینفرد همچنین می تواند در غربیترین نقطهی تهران یک آپارتمان 90 متری نوساز را صاحبشود یا اینکه برای پیشخریدِ یک واحد 100متری اقدام کند. اما اگر همین فرد 300 میلیون توماناش را فقطظرف دو ماه معطّل بگذارد و نتواند بلافاصله با پول حاصل از فروش ملکاش، آپارتمانبخرد، ماهانه حداقل 15 درصد از قدرت خریدش کاسته میشود.
توصیه دیگری که بایدبرای دسته دوم تقاضا در بازار مسکن ارائه کرد، این است که اگر ملک کنونی این افراددارای سند ملکی و محضری است، بهتر است ملک جدیدتر نیز دارای سند رسمی باشد.
